【国金房地产】碧桂园服务深度：全国高校物管龙头，加速整合开启第二成长曲线

国金数据分析房置地 杜昊旻制作组

海外投资逻辑

n 物管金融业是个内在价值很低的好金融业。1）是业主能够且政策友好的金融业；2）是现金创造能力强的金融业。轻资产，每年现金花销不及但汇入多，500强物管新公司2020年物业费计缴率平均值94%；3）是处于时是的金融业。过去5年金融业计入规模举例来说经济指标激12%。优质物业新公司上市融资加速的发展。物业新公司咨询服务边界促使扩大，金融业空间促使扩容。

n 关连性房企实力强劲，奠定转变基础。①新公司的关连性房企置业贩售规模过去5少雨为克而瑞排行榜第一名，财务指标为“黄档”。②置业的的发展给新公司奠定了坚实基础。从存量来看，奠定了新公司全市物管三阳规模和地位；从增量来看，也提供了未来持续增长的基本保障。③置业多年硫酸盐资源丰富，有效助力新公司的发展。比如置业全市布局多年，各地经商环境心理引人注目；置业大中华区的海外投资企业与新公司下半年协同的发展；置业在机器人开发设计教育领域有丰富潜能，能为新公司开发设计清扫机器人提供潜能和人才支持。

n 借款人好融资顺畅，充分把握新新公司窗口。因历史获利优秀，新公司在资本市场需求借款人好，2021年在金融业十分困难时期融资大约197亿元人民币，充分把握住了物业金融业的新新公司窗口。2021年新新公司的三家大中型优质物业新公司合计在管km激2.8亿方，仅此增量就约等于新公司2020年总在管km的75%。我们认为新公司通过新新公司不仅加强了规模优势，增厚了后续着手完全免费咨询服务的流量体量，还在业态（娱乐业）、能力（娱乐业运营）和区域（西南）三方面想得到有效缺不及。

n 多元贩售业务的发展，打造第二转变曲面。新公司作为金融业三阳，一直引领金融业的发展，积极探索多元贩售业务。①2018年发布城市共生计划，2020年通过计新新公司短时间内做深做大都市咨询服务贩售业务。②把握新新公司窗口短时间内扩大行政规模，社区完全免费土壤更加肥沃，贩售业务计入很低持续增长下半年短时间。③积极扩充娱乐业运营行政贩售业务。

n 受置地经济衰退拖累估值回调，未来下半年复建。此前因置地金融业暴雷频密，新公司因关连性房企是民企也受影响估值大大回调。未来置地政策下半年短时间边际改善，新公司市场需求化的发展对关连性房企依赖度短时间降低，估值下半年复建。

海外投资建议

国金机构客户可简要查看《置业咨询服务深：全市物管三阳，加速整合开启第二转变曲面》全文研报内容。

几率提示：关连性房企贩售大大上升；新新公司整合不顺；商誉减值几率；应计账款坏债几率